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润枫水尚捂盘玄机

发布时间:2019-08-17 21:56:06

  润枫水尚286套房子,一年来只卖出8套,开发商这种过度控制销售节奏的做法,被视为“捂盘”嫌疑的一个有力证据。 ■唐振伟/文 一年来,润枫水尚已取得预售许可证的286套(50789.24平方米)房子,却意外地只卖出8套。这种情况下,你会联想到什么?开发商资金链有问题,楼盘质量问题……,不要忘了,还有“捂盘”嫌疑。 一年后,剩余的178套房子改头换面,被开发商包装成润枫水尚三期,且有个新的名称“珺峰”。在整个朝阳北路上,这两个字占据着路旁灯箱广告的显要位置。 不过,北京市房地产交易管理的信息依然如斯。截至2008年 月25日,润枫水尚7、8号预售许可证(2007)89号的发证日期是2007年 月 0日,签约套数8套,签约面积1008平方米。 为何润枫水尚7、8号楼只卖了8套就不卖了呢?潜规则背后是利益的驱使。珺峰目前开盘报价每平方米24000元,也就是说,一年来,开发商在剩余房子中坐等每平方米上涨近4000元,账面上多赚近2亿元人民币。 按照北京市建委的相关规定,商品房住宅项目拿到预售许可证之日起的三日内必须开盘,并按整栋对外销售,否则就是违规。 从一年前开盘时间看,润枫水尚按政府规定做到了“按时开盘”。但在2007年前三季度牛市当中只卖出8套,开发商这种“过度控制销售节奏的做法”,被视为“捂盘”嫌疑的一个有力证据。 捂盘嫌疑 从2006年 月一期开盘以来,润枫水尚已经取得6个预售许可证(不包括1个地下车库),成交均价从12、1 、14号楼的每平方米8269元一路飙升到7、8号楼的20184元,再到如今每平方米24000的报价,涨幅达190%。(详见下表) “我们现在销售的只有100~120平方米的两居和160~180平方米的三居两种户型,均价24000元/平方米,含5000元/平方米精装标注,其中以160~180平方米的三居为主,2009年年中入住。”当以购房者的身份到珺峰售楼处询问时,售楼 如是介绍。 然而,从其他途径获知:在 月20日开盘销售的润枫水尚第三期珺峰至少有两居、三居和四居三种户型,开盘报价是每平方米21000~26000元,均价为24000元。该售楼 并没有提到同时在销售的240平方米四居的超大户型。 她也没有提及目前还在预售的润枫水尚第二期的“尾楼”。据了解,去年6、7月开盘的 、4号楼到现在还没有售完,这两套楼是去年2月4日拿到的预售证,也是在拿到预售证之后4个多月才开盘的。 、4号楼的这种所谓的“尾楼”一共有11 套,北京市房地产交易管理的信息显示,润枫水尚第二期的 、4号楼共开盘预售268套,已经签约售出的是155套,也就是说润枫水尚的二期还有将近一半没有售完。 据了解,这些尾楼现在的预售价为每平方米21000元;而之前的 、4号楼的成交均价为177 元/平方米,这些尾楼要比当时开盘时多赚7600万元。 润枫水尚位于朝阳北路与青年路交界处西北,南临珠江罗马,北靠华纺易城,西接绿化带隔离。在北京星河湾等楼盘带领下,朝青板块的住宅价值被拉高。此外,还有一系列利好为润枫水尚带来新的想象空间。项目紧邻规划中地铁6号线,总建设面积42万多平方米,除住宅部分外还包括14万平方米的商业以及1.2万平方米的 6班9年义务制中学。 《新地标》多方采访获悉,中粮地产开发的总建筑面积42万平方米的朝阳大悦城项目,成为润枫水尚“捂盘”涨价的筹码。 真假5000元精装标准 “珺峰的精装修标准是每平方米5000元。”珺峰售楼 语出惊人。尽管润枫水尚前几期卖的也是精装房,但从没有对外称如此高的标准。 如果宣布以目前100~120平方米的两居和160~180平方米的三居户型来测算,购房者等于在装修上至少投入了50万元以上的费用,占总房款的五分之一以上。调查发现,润枫水尚二期对外宣称的精装标准为每平方米2500元。而三期却翻了一倍。 这其中的水分有多少?致电润枫水尚的开发商北京润丰房地产董事长陈水波采访时,他以“在和朋友谈事情,改天再谈”为由婉拒。 伟业控股董事长林洁称,精装应该是房地产开发的一个趋势,据说全球范围内毛坯交房的只有中国和朝鲜存在。我国现在的房地产开发商所作的精装修有两个目的,一是提高房价或者降低房价,因为精装修的标准差异很大,而且现在购房者对房价变动非常敏感,通过精装修可以使购房者忽略房价的上下变动,比如“明升暗降”或者“明降暗升”;另一个目的就是提升项目的品质、品位,比如一些项目的后期比前期房价有了很大提升,就是在精装修上多做了一些功夫,对项目进行升级,满足市场上新的需求。 当然,他也承认精装修对于开发商来讲有更大的利润空间,因为装修材料的工厂价格和市场零售价之间至少有50%以上的差距。 成业行总经理邵念强介绍称,他所了解到的套内精装修的价格一般不会超过每平方米1000元,北京星河湾的套内装修标准是每平方米 000元。当然外立面、公摊的建筑面积的装修也要摊入每家每户当中。但即使毛坯房,外立面也同样要装修,所以这个5000元标准的精装修很可能是开发商用来提高房价的一个由头。 一位不愿具名的业内人士透露,“开发商把普通公寓变为精装修房,通过与装修公司‘联动’,就能巧妙地增加开发成本,降低账面利润”,称“简单装修一般指厨房、卫生间中的设备,还有房屋粉刷,仅此一项利润就达100%~200%;如果是精装修,包括电视、电脑、洗衣机、音响、空调等等一应俱全,按照每一个单项集中采购的方式,精装修房屋销售利润可高达 00%~400%。”

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